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物业服务企业的兼并购研究

发布日期:2020-03-05 11:03:47   |   浏览次数:209   来源:文希彤/特发服务经营管理部




一、规模扩张的必要性分析

通过分析物业市场发现,目前物业管理行业的集中度不断增长,企业分化程度拉大,呈现强者愈强的趋势。

特发服务目前营收情况与物业百强的均值相当,发展趋势乐观;但公司体量小,一定程度上制约着业务横向发展,与物业百强企业仍有一定的差距。因此,公司在上市成功后需要加大市场挖掘力度,进一步扩大管理半径,实现跨越式发展。

二、规模扩张方式的研究

在行业集中度持续上升、各层级企业分化加剧的环境下,特发服务需要进行规模扩张。而物业企业常见的规模扩张方式主要包括以下三种方法:

(一)承接兄弟开发企业项目。特发服务的兄弟开发企业主要以特发亚博直播和南通三建企业为主,但受环境、政策、兄弟企业的业务范围及管理体量等影响,特发服务能够承接的项目数量及面积均有限,仅依靠承接项目无法帮助公司实现规模的快速扩张。

(二)市场化拓展。目前特发服务有将近76%的物业管理面积是依靠市场化拓展取得的,这也是公司主要的扩张方式。但目前公司的项目体量仍然偏小,仅靠此方式无法满足公司快速实现规模扩张的需求。

(三)兼并收购。对其他企业进行兼并收购,这是企业规模扩张最重要的手段之一。仅2015-2016年,物业百强企业总计收购 300余家物业服务企业,累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米,占百强企业两年管理面积总增量的 27.78%。特发服务成功上市以后,有必要考虑采取并购方式扩大管理服务半径。

三、并购方案的研讨

(一)并购业务类型的选择方向

1、基于物业主业的并购

1)住宅类业务:目前物业行业中还是以住宅类项目为主。但经过几十年的发展,房地产住宅开发市场已逐渐进入瓶颈期。根据国家统计局数据显示,20172018年全国住宅竣工面积连续两年下降,住宅物业开发进一步放缓,加上目前有住宅开发背景关联方的物业企业规模相对庞大,不建议对传统住宅类业务进行扩张或并购。


2)非住宅类业务:我国总体消费水平的持续提升为商业环境注入了活力,写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增加。此外,物流、科技、产业的迅速发展也促使了产业园区在全国范围的建设潮,2018年国内共有开发区达2675家。由此看来,非住宅类业务可成为特发服务实施兼并购的方向。

进一步分析,基于商写类的物业服务费及收缴率较其他业态高(2018年全国平均办公物业服务费为业态最高,达每月7.84/平方米,收缴率为97.47%),因此对商写类业务进行收购应该更有所期。此外,商写类物业的市场巨大。仅就深圳及附近区域分析,随着粤港澳大湾区的概念持续发酵,大湾区内主要城市件的商业合作将得到加强,深圳写字楼物业市场的前景较为积极,建议特发服务在上市后多考虑并购商写类的物业项目。

2、跨业务类型的并购

随着科技的发展,物联网+模式迅速兴起并渗透到各行各业中,政府也愈发重视智慧城市的建设问题。而特发服务作为老牌的物业企业,其智能化、信息化程度已逐渐落后于同行巨头。鉴于此,公司在未来实有必要强化自身的科技化及信息化程度,而通过对优秀的科技公司进行并购合作,也不失为一种发展方式。

(二)兼并标的企业的选择方向

通过总结行业内的成功并购案例,亚博直播可以发现,被并购企业具备以下特点的,实施并购的成功率以及带来的并购优势往往相对较高:

1、标的企业具备一定管理规模。

2、标的企业具有良好的盈利状况和较强的运营管理能力。

3、被并购企业为百强企业、新三板挂牌企业或区域性龙头企业等,且市场给予较高的估值溢价。

4、标的企业的业态能与并购方形成良性互补,或业务涉及并购方产业链上下游,完善并购方业务体系。

5、标的企业的企业文化及管理理念与并购方一致。

特发服务在选择并购标的时,可以参考以上五个因素考虑并进行综合评定。

四、并购的风险及预防

(一)并购风险

1、政策风险:企业对宏观环境的错误解读可能导致企业制订的收购方案与国家调控和监管的相关政策相抵触。

2、信息不对称风险:公司财务报表和股价不可能与企业的基本情况及变化完全一致,而且也可能存在目标公司为了美化自身经营状况而故意隐瞒或虚构信息的情形。

3、文化冲突风险 :企业文化往往是经过一段相对漫长的时间形成的,具有独特性、连贯性和继承性等特点。企业间想要达成文化融合、形成趋同的经营理念,会受到很多因素制约。

4、人员流失风险:企业的合并必然会涉及组织结构的改变,这极有可能会引起部分管理者和员工的思想或情绪的波动,不利于公司的管理和整合,也会增加人才流失风险。

5、法律风险:并购活动是一项复杂的企业间交易活动,在并购中可能会发生民事纠纷等诸多法律问题,给并购带来一定的法律风险。

6、财务风险:包括融资支付风险,定价风险以及财务整合和控制风险等。

(二)并购风险的预防

选择一家合适的并购标的公司能在很大程度上降低并购的风险,前文探讨了有关并购对象的选择问题。除此以外,企业还需要注意以下几点因素:

1、建立预案:在并购发起之前就要对并购行为的必要性和可行性进行深入的研究探讨,明确公司对自身并购的需求,同时建立一套完整详细的风险处理预案,以防范操作执行层面的各类风险。

2、尽职调查:应充分重视并购前的尽职调查,并做好并购标的资产的评估工作。

3、文化整合:尽可能选择文化理念较为趋近的公司进行合并。除此以外,企业在并购之后需要加强文化的整合力度,为新团队提供足够的资源和支持,推动双方文化和理念的融合。

4、合法合规操作:在选择并购对象时,需要调查并理清对方公司的法律和债务情况;而企业自身也需注意并购的合法合规性,维护企业并购的利益。

5、协议保障:企业在与收购标的签订收购协议时,应当通过添加对赌条款等方式,要求标的企业给予一定程度业绩承诺,以降低因收购后不确定性造成的业绩波动风险。

五、特发服务的兼并之路

综合以上分析,特发服务的兼并之路其实有很多选择。区域上,可以考虑收购未涉足地区的物业企业,在扩大规模的同时推动公司业务覆盖全国;业务上,写字楼物业、产业园区物业等非住宅类物业是亚博直播上市后的一个并购方向;此外,科技公司和产业链上下游企业(如清洁公司)也是亚博直播的选择。

只是在并购过程中,不可避免会存在一定的风险,对此,亚博直播要对并购风险有充分的认识,注意企业的文化整合以及合法合规操作等,尽可能规避、减少并购风险。